Aunque en general, las obras en un edificio o vivienda están sujetas al 21% de IVA, a las obras de rehabilitación y las de renovación y reparación que cumplan ciertos requisitos, se les aplica el tipo de IVA reducido del 10%. Esto supone una importante rebaja de los costes, unidas a las aplicables por las deducciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Para determinar si las obras tributal al 10% de IVA, es preciso que más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se destine a obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o a obras análogas o conexas a las de rehabilitación.

 

Además, el coste total de las obras tiene que ser mayor que el valor de mercado que tenga la edificación o parte de esta en el momento del inicio de estas, descontado el precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional del suelo, o del 25% del precio de adquisición de la edificación si ésta se ha efectuado durante los dos años previos al inicio de las obras de rehabilitación.

 

La persona que realiza las obras no puede aportar materiales para su ejecución o, en el caso de hacerlo, su coste no puede exceder del 40% de la base imponible de la operación. Sólo deben considerarse ‘materiales aportados‘ aquellos incorporados materialmente al edificio, directamente o previa su transformación, tales como los ladrillos, piedras, cal, arena, yeso y otros materiales.

 

Obras análogas a la rehabilitación

 

Las obras de rehabilitación a las que se puede aplicar el tipo reducido de IVA son las siguientes:

– consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas

– adecuación estructural que proporcione a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica

– refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados

– ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante

– reconstrucción de fachadas y patios interiores e instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados, como los ascensores.

 

También tributan al tipo reducido del 10% las ejecuciones de obras cuando los contratos se formalicen entre el promotor y el contratista directamente cuando se traten de construcciones o rehabilitación de edificios.

 

El tipo reducido se aplica a todo tipo de obras de renovación y reparación, como, por ejemplo: fontanería, carpintería, electricidad, pintura, escayolistas, instalaciones y montajes.

 

Obras conexas a la rehabilitación

Cuando el coste total de la obra sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada.

 

Se incluyen en este apartado, las obras de albañilería, fontanería y carpintería; las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios; y las de rehabilitación energética.

 

 

Inmuebles rehabilitados exentos

 

Están exentas del IVA las segundas y posteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.

 

Cuando se ha adquirido un edificio para su completa rehabilitación, que reúne los requisitos exigidos, la entrega inicial de la edificación está sujeta y no exenta. Y si las obras a realizar no tienen la consideración de rehabilitación tanto la adquisición de la edificación como la venta de las viviendas están sujetas pero exentas del IVA.

Se consideran destinadas principalmente a viviendas, las edificaciones en las que al menos el 50% de la superficie construida se destine a este uso.

 

Cuando un proyecto de obras no pueda calificarse como de rehabilitación, las obras de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados, tributarán al tipo reducido del 10%